Das sogenannte „Heizungsgesetz“ soll abgeschafft werden – so lautet das zentrale energiepolitische Wahlkampfversprechen der Koalition. Mit dem vorliegenden Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend neu gefasst und künftig als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) fortgeführt. Gleichzeitig werden europäische Vorgaben der Gebäuderichtlinie (EPBD) umgesetzt, die erhebliche Anforderungen an kommunale Gebäude stellen.

Kernstück ist die Ablösung der bisherigen Regelungen des § 71 GEG – der verpflichtenden Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energie beim Heizungstausch – durch ein technologieoffeneres Modell. Künftig sollen Eigentümer zwischen verschiedenen Heizungsoptionen wählen können, darunter Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizungen, Biomasse sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen, sofern diese ab 2029 stufenweise einen wachsenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe nutzen – die sogenannte „Bio-Treppe“. Daneben setzt der Entwurf europäische Vorgaben der Gebäuderichtlinie um, darunter Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude, eine Solarpflicht sowie neue Anforderungen an Ladeinfrastruktur. Zudem wird die CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern neu geregelt.

Wesentliche Inhalte

• Technologieoffenheit beim Heizungstausch (§ 42 GModG-E): Streichung des § 71 GEG; Eigentümer können künftig zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse sowie Gas- und Ölheizungen wählen, sofern letztere ab 2029 die Bio-Treppe erfüllen.
• Bio-Treppe: Ab 2029 müssen Gas- und Ölheizungen stufenweise einen wachsenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe einsetzen – die Verantwortung für die Dekarbonisierung wird damit von den Gebäudeeigentümern auf die Brennstoffversorger verlagert.
• Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§ 40 GModG-E): Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie; die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude müssen bis 2030, 26 Prozent bis 2033 saniert werden – davon sind kommunale Schulen, Krankenhäuser und Verwaltungsgebäude unmittelbar betroffen.
• Solarpflicht (§ 106 GModG-E): Ab 2027 gilt für neugebaute und bestehende Nichtwohngebäude eine Pflicht zur Installation von Solarenergieanlagen.
• Ladeinfrastruktur (§§ 6 – 10 GEIG): Neue und zu renovierende Nichtwohngebäude müssen Ladepunkte und Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität vorhalten – entsprechend den Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie.
• CO₂-Kostenaufteilung (§§ 5a, 5b CO2KAG): Künftig hälftige Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern, anstatt der bisherigen emissionsabhängigen Staffelung.
• Nachweispflichten (§ 96 GModG-E): Lieferanten müssen die Erfüllung der Brennstoffanforderungen bestätigen; Eigentümer haben entsprechende Nachweise über viele Jahre aufzubewahren und auf Verlangen vorzulegen.

Anmerkung:

Die stärkere Technologieoffenheit beim Heizungstausch ist grundsätzlich als richtiger Schritt zu bewerten. Hauseigentümer erhalten mehr Flexibilität und die Rechtsfolgen der kommunalen Wärmeplanung werden entschärft. Allerdings entfällt mit der Streichung des § 71 GEG ein wesentliches Steuerungselement für den Wärmenetzausbau: Ohne klare Anschlussanreize riskieren Städte, Gemeinden und Stadtwerke Fehlinvestitionen in Wärmenetzinfrastrukturen, deren Wirtschaftlichkeit von unkalkulierbaren Anschlussquoten abhängt. Besonders betroffen sind Städte über 100.000 Einwohner, die ihren Wärmeplan bereits zum 01.07.026 vorlegen müssen und auf Basis der bisherigen Rechtslage bereits konkrete Planungen, Finanzierungen und Bürgerkommunikation auf den Weg gebracht haben. Das GModG sollte daher besser mit dem Wärmeplanungsgesetz und dem Energiewirtschaftsgesetz abgestimmt werden, um den Aufbau paralleler Versorgungsinfrastrukturen und damit unnötige Kostensteigerungen für Verbraucherinnen und Verbraucher zu vermeiden.

Die Bio-Treppe verlagert die Dekarbonisierungsverantwortung auf Brennstoffversorger – darunter viele Stadtwerke und kommunale Unternehmen. Es bestehen erhebliche Zweifel, ob grüne Gase langfristig in ausreichender Menge und zu vertretbaren Preisen verfügbar sein werden. Belastbare Prognosen fehlen bislang vollständig. Der Bund muss daher rasch einen Rechts- und Finanzierungsrahmen für die Inverkehrbringung klimafreundlicher Gase vorlegen – die für Sommer 2026 angekündigten Eckpunkte des Bundesministeriums sind hierfür unverzichtbar.

Bei den Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude entsteht für viele Kommunen ein erheblicher Sanierungsdruck auf genau jene großen und teuren Gebäude der Daseinsvorsorge – Schulen, Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude –, die oft vor über 40 Jahren errichtet wurden. Die im Entwurf veranschlagten Kosten von 50 Mio. Euro pro Jahr erscheinen angesichts des bekannten Investitionsbedarfs deutlich zu niedrig. Eine differenzierte Kostendarstellung nach Ebenen – Bund, Länder, Kommunen – ist zwingend erforderlich. Vor dem Hintergrund des Aufgabendurchgriffsverbots muss der Bund klarstellen, wie er die kommunale Ebene bei der Erfüllung dieser aus EU-Recht resultierenden Pflichten finanziell unterstützt.

Die neuen Nachweispflichten für Brennstofflieferungen und Heizungsanlagen sind in ihrer geplanten Form nicht vollzugstauglich. Die Nachweisführung sollte an die ohnehin stattfindende Feuerstättenschau und wiederkehrende Kontrollen durch bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger gekoppelt und auf Stichprobenkontrollen beschränkt werden.

Grundsätzlich gilt: Der Gesetzentwurf ist in seiner Regelungstiefe und -komplexität für Bürgerinnen, Bürger und kommunale Vollzugsbehörden kaum noch handhabbar. Die Städte und Gemeinden verfügen nicht über ausreichende Kapazitäten, um die kleinteiligen Anforderungen vollständig zu vollziehen.

Weitere Informationen:

Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) hat gemeinsam mit dem Deutschen Landkreistag (DLT) Stellung genommen.