Der Deutsche Bundestag hat am 07.05.2021 das Baulandmobilisierungsgesetz (Drs. 19-24838) nach zweiter und dritter Lesung verabschiedet. Mit dem Gesetz sollen die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden im Bauplanungsrecht gestärkt werden. Dies ist – nach diversen Änderungen – nur zum Teil gelungen. Sofern der Bundesrat zustimmt, kann das Gesetz noch in dieser Legislaturperiode in Kraft treten.

Folgende Regelungen werden u. a. getroffen:

• Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte: Steht ein Grundstück zum Verkauf an, kann die Gemeinde es zukünftig direkt zum Verkehrswert erwerben, bevor es auf den Markt kommt. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wird die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts erleichtert.
• Einführung eines sektoralen Bebauungsplans zur Festsetzung von Flächen für den sozialen Wohnungsbau: Mit ihm können Gemeinden in Innenbereichen bestimmen, dass dort mindestens ein bestimmter Anteil an geförderten Wohnungen entstehen muss. So kann das Baurecht helfen, dass wieder mehr geförderte Wohnungen gebaut werden.
• Möglichkeit zur Befreiung von Bebauungsplänen: Diese stehen dem zügigen Wohnungsneubau zum Teil entgegen. Künftig können die „Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ eine Befreiung rechtfertigen.
• § 13b BauGB: Es ist sinnvoll, kleinere Außenbereichsflächen, die an bereits vorhandene Bebauung anschließen, in einem beschleunigten Verfahren für eine Wohnbebauung einbeziehen zu können. Die Deckelung auf max. 10.000 qm Fläche gewährleistet eine verhältnismäßige Flächeninanspruchnahme.

Zur Erleichterung des Ziels der Mobilisierung von Bauland wird in der Baunutzungsverordnung zudem die neue Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt und die Obergrenzen, die bisher für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung galten, als Orientierungswerte ausgestaltet. Hierdurch soll mehr Flexibilität bei der Ausweisung, insbesondere von Flächen für den Wohnungsbau im Hinblick auf die Bebauungsdichte, erreicht werden.

Das ebenfalls vorgesehene „Umwandlungsverbot“ von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB-E) kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zwar einen Beitrag für stabilere Mietverhältnisse leisten, wird aber das Wohnungsproblem nicht lösen. Durch derartige Instrumente wird keine einzige neue Wohnung gebaut.

Anmerkung:

Das Gesetz zielt mit verschiedenen Regelungen in die richtige Richtung. Leider hat der Gesetzgeber aber zu einzelnen Instrumenten wie etwa dem Vorkaufsrecht oder den Befreiungsmöglichkeiten einen Ländervorbehalt vorgesehen. Dies bedeutet eine „Verwässerung“ eigentlich sinnvoller Regelungen. Es bleibt zu hoffen, dass das Land Sachsen-Anhalt von seiner Regelungskompetenz auch tatsächlich Gebrauch macht.

Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft, zu lange Planungs- und Genehmigungsverfahren und fehlendes Bauland verteuern den Wohnungsbau ebenso wie hohe Anforderungen an die Energieeffizienz, komplexe Regulierungen für Neubauten oder Maßnahmen wie die Mietpreisbremse. Hier gilt es, gesetzgeberisch nachzusteuern. Es bedarf einfacherer Planungs- und Genehmigungsverfahren.