In einem unserer vorherigen Beiträge hatten wir zuletzt über den Sachstand bei der Reform der Grundsteuer berichtet. Am 01.02.2019 wurden von den Finanzministern/-innen von Bund und Ländern folgende Eckpunkte zur Reform der Grundsteuer und des Bewertungsrechts besprochen:

1. Bei Wohngrundstücken wird zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die aus dem Mikrozensus des Statistisches Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt) angeknüpft. Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete überlässt, die bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer Nettokaltmiete, die über 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt, ist die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete anzusetzen.
2. Das Baujahr ist für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsparameter. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, genügt aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe „Gebäude erbaut vor 1948“.
3. Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen, § 196 Abs. 1 BauGB. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden (De-minimis-Regelung).
4. Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden (statt über 30 Angaben sind dann nur 8 erforderlich).
5. Die Reform wird aufkommensneutral gestaltet. Die Steuermesszahl für die Neuregelung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts unter Berücksichtigung der Punkte 1 bis 4 beträgt bei konstanten Hebesätzen nach erster grober Schätzung 0,325 ‰. Die Steuermesszahl wird nach Grundstücksarten differenziert. Für die jeweiligen Grundstücksarten wird die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst.
6. Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft wird ein Ertragswertverfahren, gemäß dem Gesetzentwurf des Bundesrats (BR-Drs. 515/16) eingeführt.
7. Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.
8. Es wird eine Lösung hinsichtlich der Auswirkungen für den Länderfinanzausgleich erarbeitet.

Die Vorlage dieser von Bund und Ländern verabschiedeten Eckpunkte ist nach Auffassung der Landesgeschäftsstelle zu begrüßen. Sie stellen noch keinen Abschluss der Reform-Debatte dar, sondern werden weiter diskutiert und zu einem Gesetzentwurf zusammengefasst werden müssen. Ebenfalls sind diese Eckpunkte als Basis für die weitere Diskussion überfällig, da die Fristen, welche das Bundesverfassungsgericht für eine Grundsteuerreform gesetzt hat, keine weiteren Verzögerungen mehr dulden. Nach einer ersten Einschätzung des Deutschen Städte- und Gemeindebundes (DStGB) handelt es sich bei den Eckpunkten um einen ausgewogenen und umsetzbaren Kompromiss. Gut und wichtig ist, dass unterschiedliche Sichtweisen bei den Reformmodellen angenähert wurden und so politisch ein Weg für einen tragfähigen Kompromiss geebnet ist. Die Debatten werden also zügig weiter zu führen sein. Der Zeit- und Handlungsdruck ist weiterhin sehr hoch.

Nach den Eckpunkten soll die Grundsteuer B wertorientiert ermittelt werden und sich aus einer Boden- und Gebäudekomponente zusammensetzen. Maßgeblich für die Bewertung von Grund und Boden sollen die Bodenrichtwerte sein. Bodenrichtwertzonen können dabei von den Gutachterausschüssen auch zu größeren Zonen, dann Lagen zusammengefasst werden. Für Wohngrundstücke soll die durchschnittliche Nettokaltmiete die wesentliche Bemessungsgrundlage sein. Das Baujahr wird ein weiterer Bewertungsfaktor sein. Ganz überwiegend wird mit Blick auf den Richterspruch aus Karlsruhe die Auffassung vertreten, dass das zukünftige Bewertungs- und Grundsteuermodell nicht ohne Wertorientierung verfassungsgerecht ausgestaltbar ist. Dem tragen die Eckpunkte zur Reform Rechnung. Das ist wegen der Schaffung von Rechtssicherheit zu begrüßen. Auch mit Blick auf die Gerechtigkeit, Nachvollziehbarkeit und Akzeptanz der zukünftigen Grundbesteuerung in Städten und Gemeinden ist es nachvollziehbar, dass etwas wertvollere Immobilien auch etwas höher grundbesteuert werden.

Die in den Eckpunkten grundsätzlich vorgesehenen drei Kriterien zur Ausgestaltung der Bewertung (Baujahr, Bodenrichtwert, durchschnittliche Nettokaltmiete nach dem Mikrozensus) sind nach Einschätzung des DStGB nachvollziehbare und umsetzbare Ausgangspunkte für die vorzunehmenden Bewertungen. Gegenüber bisher diskutierter Reformmodelle stellen sie eine Verwaltungsvereinfachung dar, was für eine erfolgreiche Umsetzung der Reform sowohl aus legislativer als auch administrativer Sicht zu begrüßen ist.

Auf den so ermittelten Bemessungswert soll wie gewohnt eine bundeseinheitliche Steuermesszahl angewendet werden. Wegen der Zielstellung einer aufkommensneutralen Ausgestaltung der Reform geht man nach einer ersten groben Schätzung hier von einer Messzahl in Höhe von 0,325 % aus. Die letztendliche Grundsteuerbelastung wird sich nach wie vor aber aus der Anwendung des gemeindlichen Hebesatzes auf den Steuermessbetrag ergeben.

Hinsichtlich der Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft soll gemäß dem Bundesratsentwurf aus dem Jahr 2016 ein Ertragswertverfahren eingeführt werden (BR-Drs. 515/60 vom 04.11.2016).