Am 23.10.2024 hat der Landtag von Sachsen-Anhalt ein Grundsteuerhebesatzgesetz Sachsen-Anhalt beschlossen, welches den Städten und Gemeinden die Möglichkeit gibt, für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke unterschiedlich hohe Hebesätze bei der Grundsteuer B festzusetzen (KNSA-Beitrag Nr. 305/2024, E-Mail-Rundschreiben vom 24.10.2024).

Trotz unserer grundsätzlichen Bedenken gegen die vom Gesetz eröffnete Möglichkeit der Hebesatzdifferenzierung (siehe E-Mail-Rundscheiben vom 07.10.2024) hatten wir die Landesregierung aufgefordert, den Städten und Gemeinden, die die Regelung nutzen wollen, schnellstmöglich Verfahrenshinweise an die Hand zu geben, z. B. zur Begründungspflicht oder zum Maß der zulässigen Differenzierung. Mit Schreiben vom 10.12.2024 hat das Ministerium der Finanzen (MF) hierauf reagiert und ergänzende Hilfestellungen zur Entscheidung über differenzierende Hebesatzsatzungen und deren Ausgestaltung durch die Kommunen gegeben. Das Schreiben ist als Anlage diesem Beitrag beigefügt.

Klargestellt wird u. a., dass keine Verpflichtung der Kommunen besteht, unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Vielmehr können die Kommunen in Abhängigkeit von den räumlich-strukturellen Verhältnissen in ihrer Region auch einen einheitlichen Hebesatz festlegen. Betont wird zudem, dass über die Möglichkeit differenzierter Hebesätze zwischen im Ertragswertverfahren bewerteter „Wohngrundstücke“ (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) und im Sachwertverfahren bewerteter „Nichtwohngrundstücke“ und unbebauter Grundstücke hinaus weitere Differenzierungen nicht zulässig sind.

Die Gründe für eine Hebesatzdifferenzierung bei der Grundsteuer B können verschiedener Natur sein und müssen nicht zwingend nur eine Folge der Grundsteuerreform sein. Maßgeblich ist vor allem, ob die Ungleichbehandlung der Wohn- und Nichtwohngrundstücke einem verfassungslegitimen außersteuerlichen Lenkungszweck dient und damit ausreichend gerechtfertigt werden kann. Exemplarisch verweist das MF auf die Förderung des Wohnens, als ein hohes soziales Gut als möglichen Rechtfertigungsgrund für eine Differenzierung zugunsten von Wohngrundstücken. Aber auch andere Lenkungsziele, wie etwa die Förderung von Nichtwohngrundstücken in entsprechend strukturschwachen Gebieten, sind denkbar.

Bezugnehmend auf das im Auftrag des Ministeriums der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen erstellte Gutachten (dazu E-Mail-Rundschreiben vom 07.10.2024) betont das MF, dass an die Benennung und Dokumentation der Rechtfertigungsgründe für eine Hebesatzdifferenzierung keine allzu hohen Anforderungen zu stellen sind, wobei jedoch die Rechtfertigungsgründe umso deutlicher darzulegen sind, je größer die Abweichung der Hebesätze voneinander ist. Für die Gerichtsbarkeit muss nachvollziehbar sein, dass ein legitimer Differenzierungszweck verfolgt wird und dass nicht verdeckt unzulässige, nämlich rein fiskalische und/oder belastungsgrundfremde Zwecke der Hebesatzdifferenzierung zugrunde liegen.

Hinsichtlich der zulässigen Höhe der Hebesatzdifferenzierung gibt das MF keine konkrete Vorgabe. Eine (feste) Obergrenze ist nicht vorgegeben und kann auch nicht ohne Betrachtung der jeweiligen regionalen Besonderheiten vor Ort definiert werden. Die Kommunen haben darauf zu achten, dass der Hebesatz für eine Gruppe von Grundstücksarten nicht zu Lasten einer anderen besonders unverhältnismäßig hoch festgelegt wird, damit die Eigentümerinnen und Eigentümer der anderen Grundstücksarten nicht über die Gebühr stark be- bzw. entlastet werden.

Zusammenfassend decken sich die Ausführungen des MF in der Hilfestellung weitgehend mit den Informationen, die auch die Landesgeschäftsstelle in Beiträgen und diversen E-Mail-Rundschreiben vermittelt hat, sowie ihrer gängigen Beratungspraxis.

[Anlage]