Die Debatte um die Grundsteuerreform geht weiter. Und sie scheint nicht einfacher zu werden - sogar von einer Forderung nach Pause und Neustart der Reform war zu lesen und zu hören. Umso mehr betonen die Städte und Gemeinden, dass die längst überfällige Grundsteuerreform zügig erfolgreich abgeschlossen werden muss. Länder und Bund sind in der Pflicht, ihre gesetzgeberische Aufgabe bis zum Jahresende zu erfüllen und den Gemeinden das unverzichtbare Steueraufkommen aus der Grundsteuer zu sichern.

Es ist kein zeitlicher Spielraum mehr für einen „Neustart“ der Grundsteuerreformdebatte zu sehen. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 bleibt dem Gesetzgeber nur noch bis Ende diesen Jahres Zeit, um eine Reform legislativ zu beschließen, ansonsten kann die Grundsteuer bereits ab dem 1. Januar 2020 nicht mehr erhoben werden. Die Fristen des Bundesverfassungsgerichts dulden also keine Verzögerungen mehr, einen auch nur zeitweisen Ausfall der Grundbesteuerung darf es nicht geben.

Zwischenzeitlich ist die Debatte um die Grundsteuer tatsächlich auch im Bundestag angekommen. Während die Bundesregierung am 20.03.2019 den Finanzausschuss über den aktuellen Stand der Grundsteuerreform informierte und die Vorlage eines Gesetzesentwurfes ankündigte, befasste sich auch das Bundestagsplenum am 21.03.2019 aufgrund zweier Anträge zur Abschaffung (AfD) wie Vermeidung von Bürokratie (FDP) mit der Grundsteuer. Die Debatte hat dabei leider wieder die Konfliktlinien zwischen einem Flächenmodell und einem an Bodenrichtwerten und pauschalen Mietwerten orientierten Modell aufgezeigt. Die CDU/CSU-Fraktion hat sich daher, auch aufgrund einer nicht absehbaren Modellverständigung zwischen allen Ländern, für eine Regionalisierung der Grundsteuer ausgesprochen.

Tags zuvor, am 20. 03.2019, hatte sich auch der Finanzausschuss des Bundestages vertiefend mit der Reform der Grundsteuer befasst. Die Bundesregierung kündigte im Ausschuss die Vorlage eines Gesetzesentwurfes an und betonte, dass man bei der Zusammenkunft mit den Landesfinanzministern/innen am 14.03.2019 einen wesentlichen Schritt hinsichtlich einer Reform der Grundsteuer gemacht habe. Aus Teilnehmerkreisen verlautete, dass es einen Fortschritt bei der Suche nach einem neuen Bewertungs- und Grundsteuermodell gegeben habe und der Bundesfinanzminister beauftragt wurde, den Entwurf eines Gesetzestextes auszuarbeiten und vorzulegen. Nach den internen Planungen in der Bundesregierung war beabsichtigt, diesen am 10.04.2019 in das Bundeskabinett einzubringen. Detailfragen könne man aber erst bei Vorlage des Gesetzesentwurfes erörtern. Allerdings gab es weiterhin noch keine abschließende Einigung auf ein Reformmodell und vor allem seitens der Bayerischen Landesregierung wurde wesentliche Kritik an dem derzeit diskutierten Reformmodell ausrecht erhalten.

Nicht zuletzt mit Blick auf den Richterspruch aus Karlsruhe muss man davon ausgehen, dass das zukünftige Bewertungs- und Grundsteuermodell nicht ganz ohne eine Wertorientierung verfassungsfest ausgestaltbar ist. Die in den Eckpunkten vom 01.02.2019 vorgesehenen und am 14.03.2019 präzisierten und um Erleichterungen ergänzten grundsätzlichen Kriterien zur Ausgestaltung der Bewertung erscheinen grundsätzlich nachvollziehbar. Das zwischen den Finanzministern und im Koalitionsausschuss derzeit diskutierte Modell fußt auf den folgenden wesentlichen Eckpunkten für die zukünftige Grundbesteuerung:

• Bei Wohngrundstücken sollen die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten berücksichtigt werden. Allerdings wird nicht jede einzelne Miete ermittelt, sondern es werden Preisgruppen gebildet, um die Erhebung zu vereinfachen. Liegt die tatsächliche Kaltmiete unter dieser „Listen-Miete“, kann diese auch einzeln angerechnet werden. So sollen unerwünschte Härten vor allem in ländlichen Regionen mit niedrigen Mieten vermieden werden.
• Die grundsätzliche Steuermesszahl wird voraussichtlich bei 0,325 Prozent liegen, den Hebesatz können die Kommunen weiterhin selbst festlegen. Die Steuermesszahl soll nach Grundstücksarten differenziert werden.
• Für bestimmte Wohnungen soll die Steuermesszahl abgesenkt werden, um finanzielle Zusatzbelastungen für Mieter vor allem in Ballungszentren zu vermeiden.
• Für den sozialen Wohnungsbau, für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsgesellschaften sowie für Vereine und gemeinnützige Unternehmen soll es eine Grundsteuerentlastung durch besondere, ermäßigte Steuermesszahlen geben.
• Das Baujahr soll berücksichtigt werden, sofern dieses ab 1948 feststeht. Für ältere Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, soll es keine gesonderten Feststellungen geben.
• Die Bodenrichtwerte sollen berücksichtigt werden. Die Gutachterausschüsse sollen Bodenrichtwertzonen zu größeren Zonen zusammenfassen können, um die Ermittlung zu vereinfachen. Kommunen sollen auch einen „Ortsdurchschnittswert“ ansetzen können.
• Für gewerbliche Grundstücke soll ein vereinfachtes Verfahren eingeführt werden, dessen Einzelheiten im Laufe des Gesetzgebungsverfahren geklärt werden sollen.
• ­Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher wird bei der Bewertung von Geschäftsgrundstücken auf die tatsächlich vereinbarte Miete zurückgegriffen. Bei selbstgenutzten (reinen) Geschäftsgrundstücken wird zukünftig auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt, sofern sie ermittelbar ist. In allen anderen Fällen (also z. B. auch bei Grundstücken, die teils geschäftlich, teils zu Wohnzwecken genutzt werden), wird auf das vereinfachte Sachwertverfahren als Auffanglösung zurückgegriffen, das für die Wertermittlung insbesondere auf die Herstellungskosten abstellt. Statt bisher 30 Angaben sind dann nur noch acht erforderlich.
• Bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlich genutztem Grundbesitz (Grundsteuer A) bleibt es bei dem bereits bisher praktizierten Verfahren. Diese Flächen wurden bereits in der Vergangenheit nach dem sogenannten typisierten Ertragswert bewertet, der, anders als Wohn- und Geschäftsgrundstücke, stets einen realitätsgerechten Wert aufweist.
• Die Kommunen erhalten künftig die Möglichkeit, auf baureife, unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz (Grundsteuer C) zu erheben. Dann wird vor allem für unbebaute baureife Grundstücke zukünftig erheblich mehr Grundsteuer zu zahlen sein als bisher. Damit können die Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen einen Anreiz für den Bau neuer Wohnungen schaffen und Bodenspekulationen entgegenwirken. Sie müssen es aber nicht. Die Grundsteuer C ist eine Option, also freiwillig.
• Die Reform soll aufkommensneutral erfolgen.
• Das vom Freistaat Bayern demgegenüber geforderte sog. Flächenmodell wird von den anderen Bundesländern mehrheitlich abgelehnt.

Gegenüber den bisher diskutierten Reformmodellen stellen diese Eckpunkte eine Verwaltungsvereinfachung dar, was für die erfolgreiche Umsetzung der Grundsteuerreform sowohl legislativ, als auch administrativ zu begrüßen ist. Auch bei dem sog. Flächenmodell wären zwingend mehrere Bewertungskriterien zu erheben. In einer ruhigen sachlichen Debatte müsste es daher möglich sein, ohne „Neustart“ die unterschiedlichen Sichtweisen zu einem fristgemäßen und administrativ umsetzbaren neuen Bewertungsmodell für die Grundbesteuerung zusammen zu führen.

Hinsichtlich der Administrierbarkeit ist festzuhalten, dass auch das Flächenmodell wohl nicht ohne zusätzlichen personellen Aufwand in den Finanzämtern auskommen würde. Während man beim Flächenmodell die Boden- und Gebäudeflächen benötigt, um einen pauschalen Wert für verschiedene Nutzungsformen anzuwenden, sieht das Kompromissmodell bei der Bodenfläche die Anwendung der Bodenrichtwerte vor. Auf die Gebäudefläche würde die durchschnittliche Nettokaltmiete nach dem Mikrozensus angewendet, ein weiteres Kriterium ist das Baujahr. Die große Herausforderung liegt letztlich aber nicht in den verschiedenen Bewertungsindikatoren, sondern an der schieren Masse. Modellunabhängig wird ein massiver Kraftakt erforderlich sein die rund 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten neu zu bewerten.

Zur Frage der Auswirkungen auf Mieter und die Umlegbarkeit der Grundsteuerist zu sagen, dass die Mieten für Wohnungen in den Städten nicht wegen der Grundsteuer hoch sind, sondern wegen des teilweise dramatischen Wohnungsmangels. Der Bund kann über die Betriebskostenverordnung regeln, ob und inwieweit die Grundsteuer vom Eigentümer auf die Mieter umgelegt werden kann. Gleichwohl muss allen bewusst sein, dass die Grundsteuer mittelfristig dann eben nicht mehr über die Nebenkosten, sondern direkt über die Miete durch Mieterhöhungen „umgelegt“ werden könnte, dann allerdings nicht mehr auf den Cent genau und nachvollziehbar. Grundsätzlich muss an dieser Stelle auch nochmals darauf hingewiesen werden, dass die Belastung des Mieters durch die Grundsteuer gering ist und sie auch bei Stadtwohnungen durchschnittlich bei unter 20 Cent/qm liegt. Das zeigt: Die Grundsteuer ist für die Kosten des Wohnens nur ein kleiner Nebenfaktor.

Um Mieten abzusenken müssen in erster Linie das Wohnungsangebot ausgebaut und die ländlichen Räume, gerade auch mobilitätstechnisch, attraktiver werden. Nur so kann es gelingen, das Wohnen wieder bezahlbarer zu machen.

Auf der anderen Seite sind die Kommunen von der Grundsteuer abhängig, ohne das Aufkommen aus der Grundsteuer wären nahezu alle Städte und Gemeinden wieder in tiefroten Zahlen. Die verfassungsrechtlich abgesicherte kommunale Selbstverwaltung wäre in finanzschwachen Gemeinden, wo das Grundsteueraufkommen teilweise über 30 Prozent der Steuereinnahmen ausmacht, bei einem Ausfall de facto abgeschafft.

Abschließend sei nochmals darauf hingewiesen, dass die Reform der Grundsteuer aufkommensneutral gestaltet werden soll und auch erfolgen wird, also kein höheres Aufkommen als die bisherigen rund 14 Mrd. Euro angestrebt wird. Gleichwohl wird eine Reform mit Belastungsverschiebungen im Einzelfall einhergehen müssen. Dies ist unvermeidbar, schließlich geht es ja nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gerade darum, ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem zu schaffen. Auch ist entschieden der Befürchtung entgegenzutreten, dass die Städte und Gemeinden die Reform nutzen werden, um ihr Grundsteueraufkommen zu erhöhen. Die kommunalen Entscheidungsträger gehen verantwortungs- und pflichtbewusst mit dem gemeindlichen Hebesatzrecht um!

Anmerkung:

Die Landesgeschäftsstelle hatte das Ministerium für Finanzen des Landes Sachsen-Anhalt, insbesondere Finanzminister Schröder, bereits im Januar d. J. aufgefordert, das Verfahren auf Bundesebene mit aller Kraft zu unterstützen. Es wurde auch darauf hingewiesen, dass eine Einigung bis dahin nicht erkennbar war und dass die Bundesländer als Garanten für die kommunale Finanzausstattung eintreten müssen. Der Finanzminister hatte in Reaktion auf dieses Schreiben versichert, dass es beiderseitiges Anliegen ist, den Fortbestand der Grundsteuer zu sichern. Optimistisch blickte er auf den am 1. Februar 2019 vorgestellten Kompromiss.

Die Sorge, dass eine Einigung auf Bundesebene nicht erzielt werden kann, wächst wegen der anhaltenden Diskussionen dennoch. Deshalb sehen wir inzwischen auch das Land Sachsen-Anhalt in der Pflicht, umgehend Schritte einzuleiten, um erforderlichenfalls durch ein Landes-Grundsteuergesetz den Fortbestand dieser Steuer für das Land Sachsen-Anhalt zu sichern. Deshalb hat die Landesgeschäftsstelle das Ministerium für Finanzen in einem Schreiben Mitte März aufgefordert, selbst einen Gesetzentwurf für ein Landes-Grundsteuergesetz zu erarbeiten, der im Falle des Scheiterns der Reform auf Bundesebene noch so rechtzeitig in den Landtag eingebracht werden könnte, dass ein Fortbestand der Grundsteuererhebung für die Kommunen des Landes Sachsen-Anhalt gesichert werden kann.