Mit dem Verwaltungsgericht Düsseldorf kommt nach dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, allerdings mit einer ausdrücklich anderen Begründung, ein weiteres Gericht in Nordrhein-Westfalen zu dem Ergebnis, dass die beklagte Stadt, die differenzierende Hebesätze eingeführt hatte, die Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks unter Zugrundelegung eines Hebesatzes von 1.300 % zu Unrecht zu Grundsteuern in Höhe von gut 2.000 Euro herangezogen hat.

Zur Begründung führte das Gericht aus: Zwar durfte das Land Nordrhein-Westfalen im Nachgang zur Grundsteuerreform des Bundes grundsätzlich die Möglichkeit differenzierender Hebesätze für die Grundsteuer vorsehen, um Gemeinwohlbelange, wie etwa die Stabilisierung von Wohnnebenkosten, zu verfolgen. In Umsetzung dessen steht es den Gemeinden auch dem Grunde nach zu, – ausgehend von ihrem Finanzbedarf – den Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger und als Folge dieser Privilegierung für Nichtwohngrundstücke entsprechend höher festzusetzen. Insoweit vertritt die Kammer eine andere Auffassung als das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, welches in seinem Urteil aus Dezember 2025 davon ausgegangen ist, dass höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Die konkrete Umsetzung in der Hebesatzsatzung der Stadt Hilden in Gestalt eines Grundsteuerhebesatzes von 650 % für Wohngrundstücke und 1.300 % für Nichtwohngrundstücke ist jedoch nicht mit den Allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes vereinbar. Die Stadt hat bei der Ausgestaltung der Hebesatzregelung – so das Gericht – den Kreis der zum Zweck der Stabilisierung von Wohnnebenkosten Begünstigten nicht sachgerecht abgegrenzt. Denn die Regelung lässt unberücksichtigt, dass auch gemischt-genutzte Grundstücke die als sogenannte Nichtwohngrundstücke gelten, zum Teil in nicht unerheblichem Maße zu dem privilegierten Zweck des Wohnens genutzt werden (bis zu 80%). Diese unterschiedliche Behandlung von tatsächlicher Wohnnutzung lässt sich angesichts des Ausmaßes der Ungleichbehandlung in Höhe von 100 % auch nicht mit Blick auf die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Pauschalierung und Typisierung rechtfertigen. Angesichts dessen hält das Gericht wegen des bestehenden Gesamtgefüges sowohl die Regelung des Hebesatzes für Wohngrundstücke als auch die Regelung des Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke in der Satzung der Stadt Hilden für rechtswidrig und unwirksam.

Das Urteil entfaltet nur zwischen den Beteiligten dieses Rechtsstreits unmittelbare Wirkung. Mit dem Urteil wurde allein der zwischen den Beteiligten in Streit stehende Grundsteuerbescheid und nicht die Grundsteuersatzung der beklagten Stadt (teilweise) aufgehoben. Dies wäre allenfalls als Folge eines vor dem Oberverwaltungsgericht zu führenden Normenkontrollverfahrens möglich.

Die Kammer hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufung zugelassen, über die im Falle der Einlegung das Oberverwaltungsgericht (OVG) für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet. Das Verwaltungsgericht greift in seiner Begründung mit dem Thema der gemischt genutzten Grundstücke ein Problem auf, welches auch aus Sicht der Landesgeschäftsstelle ein maßgebliches Argument gegen die Einführung differenzierender Hebesätze darstellt. Mit großer Wahrscheinlichkeit ist davon auszugehen, dass die beklagte Stadt Berufung gegen diese Entscheidung einlegen wird. Es wird interessant, wie das OVG Münster in der Sache entscheiden wird. Über weitere Entwicklungen werden wir wie gewohnt berichten.